Важные нюансы при выборе квартиры в новостройке!

Покупка квартиры в доме, который строится, поначалу выглядит достаточно простой задачей. Определившись с районом города, нужно просто найти дом, который еще не закончен, связаться с компанией-застройщиком и выбрать жильё нужной площади на подходящем этаже.

Тем не менее, участвуя в «долевом» строительстве всегда следует соблюдать определенные меры предосторожности, чтобы не пополнить армию обманутых дольщиков. Внимательно и очень критично нужно подходить как к вопросу оформления документов, так и к оценке ситуации вокруг объекта в целом.

Первое, с чего принято начинать покупку жилья в незаконченном доме, это изучение репутации строительной компании. Важно убедиться, что за ней не тянется бесконечно длинный хвост скандалов с обманутыми дольщиками и значительными задержками сроков сдачи объектов в эксплуатацию.

Итак, какие существует способы проверки застройщика?

Что должен сделать человек, желающий убедиться в честности «строителя», у которого он намерен совершить покупку?

Самый простой способ — нанять юриста и риэлтора необходимой квалификации. Первый проконтролирует правильность документов на покупку, поэтому Вы можете не переживать, что Вам на оформлении «подсунут» не ту квартиру, которую Вы выбрали, а другую (похожую, но на другом этаже, в другом корпусе и т.д.). Второй, изучит и саму строительную компанию, «пробьет по своим каналам», и если за ней есть какие-либо грешки, это незамедлительно всплывет.

Но даже помощь опытного юриста и «маститого» риэлтора не снимает с Вас обязанность быть в курсе происходящего. В конечном итоге, это ведь Вы, а не они, покупаете квартиру. Поэтому давайте проанализируем весь путь покупателя, акцентировав внимание на ключевых моментах.

Первое, что нужно сделать, определившись с конкретной стройкой, это скачать с сайта компании-застройщика проектную декларацию на интересующий Вас дом. Этот документ является открытым для всех желающих, он зарегистрирован профильными государственными органами надзора и даст Вам ответы на некоторые самые важные вопросы.

В частности, документ содержит много интересной информации:

- о самом застройщике — его юридическом адресе, контактных телефонах, налоговых реквизитах. В большинстве случаев здесь же Вы сможете прочесть и о тех объектах, которые компания уже успела построить в прошлом. Наличие солидного списка сданных объектов является признаком надежного застройщика, который успешно работает на рынке уже не первый год.

- Но что более важно, данный документ позволяет ознакомиться с проектом строительства. В нем указано место расположения земельного участка, его кадастровый номер, запланированное количество квартир, их площадь. Здесь же Вы найдете информацию обо всех нежилых помещениях — тамбурах, технических этажах, подсобных комнатах и т.д.

- Изучая проектную декларацию, обратите внимание на уровень отделки квартир к моменту продажи. Имейте в виду, что одни застройщики продают квартиры в полностью жилом состоянии, разве что без мебели, а другие могут ограничиваться лишь вставкой окон и дверей, оставляя голые стены даже без штукатурки. Независимо от того, что застройщик указал в рекламном буклете (бумажном или на сайте) — «чистовая», или «получистовая» отделка, «условный», или «черновой» ремонт — точная информация на этот счет содержится только в проектной документации и декларации. Наличие ванны, унитаза, раковин, состояние стен, потолка и пола — всё это указывается отдельно. Порой застройщики сдают квартиру с «крутым» натяжным потолком, но с голым бетонным полом. Это тоже следует учитывать.

- Обратите внимание на наличие/отсутствие изменений, внесенных в проектную декларацию. Если помимо самой декларации, также опубликованы изменения в нее, свидетельствующие о переносе сроков сдачи объекта, то это серьезный повод задуматься о надежности данного застройщика.

Исходя из вышесказанного, подчеркнем, что изучение проектной декларации является не только первым, но и одним из самых важных нюансов при поиске недвижимости в строящемся доме. Если застройщик интересующего Вас дома не имеет собственного сайта, или не опубликовал на нем декларацию, это также явный признак того, что надежность этой компании находится под большим сомнением. Впрочем, иногда декларацию можно найти и на сторонних специализированных веб-порталах — Sibdom.ru, Krasdom.ru. и других.

Второй документ, которому следует уделить максимум внимания, это договор, по которому Вы вносите деньги за квартиру — «Договор долевого участия в строительстве» (ДДУ) или «Договор уступки прав требования».

«Договор участия в долевом строительстве» может быть как типовым (стандартную форму разработали специалисты профильных надзорных госорганов), так и индивидуальным, которым пользуется данный конкретный застройщик. Обе формы допустимы и равноправны, поскольку типовая форма носит рекомендательный, а не обязательный характер.

Покупателю, желающему оформить ДДУ, следует знать, что согласно закону оплата стоимости квартиры вносится исключительно после того, как вышеуказанный Договор будет оформлен и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр). Отдавать деньги застройщику до этого момента не следует.

Справедливости ради отметим, что для застройщиков данное требование закона является достаточно неудобным, поскольку порождает определенные риски. Дело в том, что на практике, хоть и редко, но после регистрации договора в Росреестре покупатель может не прийти к застройщику, чтобы оплатить квартиру. Причины могут быть разными — от банального «передумал» до сложных жизненных обстоятельств, объективно не позволяющих покупателю выполнить свои обязательства перед застройщиком. Почти всегда в новом доме по такой схеме «зависает» одна или несколько квартир, которые застройщик не может продать, пока не будет законным образом решен вопрос с покупателем, на которого уже оформлен договор.

Чтобы избежать подобных проблем, многие строительные компании нашли достаточно практичный выход из этого сложного положения. Вместо того, чтобы продавать квартиры сразу конечным покупателям, застройщик «продает» их своей дочерней или просто родственной компании, выполняющей функции генподрядчика. После этого генеральный подрядчик реализует квартиры не по ДДУ, а через оформление «Договора уступки права требования», по которому от покупателя могут требовать внесение платы за квартиру перед заключением договора или во время его оформления.

Пугаться «Договора уступки права требования» и обходить стороной застройщиков, работающих по этой схеме, не следует. Такой способ продажи квартир вполне соответствует закону и вовсе не означает, что Вас хотят обмануть. Это лишь способ, которым застройщик пытается минимизировать риски для себя.

Ну, и третий важный нюанс при покупке квартиры в новом доме: постарайтесь найти людей, уже купивших в нем квартиру и пообщайтесь с ними. Конечно, проще всего это сделать в том случае, если дом уже сдан в эксплуатацию и хотя бы несколько квартир в нем заселены. В этом случае достаточно просто постучаться в двери и познакомиться с будущими соседями. Если дом еще строится, найти «коллег» будет сложнее. Можно поискать их на тематических сайтах и форумах. Если речь идет о достаточно крупной строительной компании, она, наверняка, обсуждается на городском форуме или веб-портале, посвященном городской недвижимости.

Правда, с отзывами в интернете следует быть осторожным. Во-первых, буйное негодование, равно как и полный восторг, высказанный в интернете одним человеком по какому-либо поводу, вовсе не означает, что Вы дадите этой ситуации аналогичную оценку. То, что для одного полная катастрофа и совершенно неприемлемо, для другого лишь мелкая неприятность или вообще ничего не значащая ерунда. Во-вторых, всегда есть риск, что хвалебные отзывы были проплачены компанией-застройщиком, а критика — конкурентами.

В заключении отмечу, что самостоятельная покупка квартиры всегда несет в себе значительно больше рисков, чем при использовании услуг риэлторов. В данной статье я говорю лишь об основных нюансах, которые необходимо учитывать. Нельзя рассматривать статью, как инструкцию, ведь сбор информации – это всего лишь начало.  

Поэтому, если вы хотите купить квартиру в новостройке или просто проконсультироваться по вопросам покупки, звоните нам в отдел продаж новостроек по телефону (391) 282-4-555 и риэлторы смогут вас проконсультировать по первичному рынку, дать свои рекомендации, а если необходимо, то и помочь приобрести долевое.

P.S.

Тем более что, как правило, по первичному рынку в нашей компании комиссионное вознаграждение оплачивает продавец, а НЕ покупатель! 

До скорых встреч!

Александр Пущак и команда «Мир квартир»